Les plus-values immobilières

le 05 decembre 2012

Depuis le 1er février 2012, un nouveau mode de calcul de la plus-value immobilière est en vigueur. Nous vous proposons ici un bref topo sur ce sujet qui est essentiel dans le cadre d’une vente.

La règle est que toute plus-value réalisée dans le cadre de la vente d’un bien immobilier est soumise à impôt.

Il y a toutefois huit exceptions :

1) Vente de la résidence principale

2) Le montant de la vente n’excède pas 15 000 €

3) Vente d’un terrain nu qui est une dépendance immédiate et nécessaire de l’habitation

4) Cession d’un logement par une personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale si les fonds sont réemployés pour acheter ou construire sa résidence principale

5) Détention du bien depuis plus de trente ans

6) Le vendeur a été obligé de vendre (expropriation…)

7) Le vendeur est une personne âgée retraité et handicapée cédant sa résidence principale dans un délai de deux ans après être entré dans une maison médicalisée, il a des revenus limités et n’est pas imposable à l’ISF.

8) Le vendeur est une personne âgée retraité ayant une pension de retraite ou une personne titulaire d’une carte d’invalidité avec de faibles ressources, son revenu fiscal de référence est de moins de 10 024 € (+ 2 676 € par demi-part supplémentaire) et il n’est pas imposable à l’ISF

Si vous n’êtes pas dans l’un des huit cas cités précédemment, vous êtes soumis à l’imposition sur la plus-value.

Pour calculer la plus-value, il faut retrancher le prix d’achat du prix de vente. Ces deux montants sont pondérés :

- Le prix de vente est diminué des frais d’agence, des frais de main levée d’hypothèque et des frais de diagnostics obligatoires.

- Le prix d’acquisition est augmenté des frais d’acquisition (au réel ou forfait de 7.5 %), des dépenses de construction/reconstruction, des dépenses d’améliorations si elles n’ont pas été déduites du revenu foncier si l’immeuble à plus de 5 ans (au réel ou forfait de 15 %), des frais de voirie, de distribution et de réseau.

Une fois la plus-value calculée, on calcule le montant qui sera soumis à l’impôt en faisant des déductions par année de détention :

- De la 1ère à la 4ème année : Pas de déduction
- 2 % de déduction par an de la 5ème à la 17ème année
- 4  % de déduction par an de la 18ème à la 24ème année
- 8 % de déduction par an de la 25ème à la 30ème année

Une année de détention correspond à une année complète soit du 1er janvier au 31 décembre.

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